전월세 집 곰팡이 수리 책임

곰팡이 수리 책임을 가르는 일반적인 기준

전월세로 거주하는 집에 곰팡이가 생겼을 때 가장 먼저 부딪히는 질문은 수리비를 누가 부담하느냐이다. 이 문제는 법조문 하나로 딱 잘라 답이 정해지기보다, 곰팡이가 발생한 원인이 무엇인지에 따라 판단이 갈리는 것이 일반적인 흐름이다. 임대인은 목적물을 사용·수익에 지장이 없는 상태로 유지해줄 의무를 지고, 임차인은 그 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용할 의무를 진다고 이해되는 경우가 많다. 이 두 축이 맞물리면서, 곰팡이의 원인이 건물 자체의 결함인지 아니면 거주자의 생활 방식에서 비롯된 것인지가 핵심 쟁점이 된다.

실무적으로는 곰팡이가 벽지 표면에 얕게 생긴 것인지, 벽체 내부 단열재까지 침투한 것인지, 특정 계절이나 날씨와 무관하게 상시 발생하는지 등을 함께 살펴본다. 다만 이러한 기준은 절대적이지 않으며, 건물의 구조와 노후도, 임차인의 생활 패턴, 계약서에 명시된 특약 등 여러 요소가 함께 고려된다. 따라서 이 글에서 소개하는 기준은 일반적인 판단의 출발점으로 참고하고, 실제 분쟁 상황에서는 개별 사안과 계약 내용, 관련 판례에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

건물 하자로 볼 수 있는 경우의 예

결로나 누수처럼 건물 자체의 구조적 문제에서 비롯된 곰팡이는 임대인의 수선의무 범위로 판단되는 경우가 흔하다. 예를 들어 외벽 단열이 부실하여 겨울철마다 특정 벽면에 물방울이 맺히고 그 자리에 반복적으로 곰팡이가 피는 경우, 배관이나 옥상 방수층의 하자로 누수가 발생해 벽지 안쪽까지 곰팡이가 번진 경우, 신축이 아닌데도 여러 세입자가 거쳐가는 동안 동일한 위치에서 계속 곰팡이 민원이 제기된 경우 등은 건물 자체의 결함 가능성을 시사하는 정황으로 볼 수 있다.

이런 경우라도 곧바로 임대인의 전적인 책임으로 단정하기는 어렵다. 실제 원인 규명을 위해서는 육안 확인과 사진 자료 외에 필요시 전문가의 진단을 거치는 것이 바람직하며, 최종적인 책임 소재는 개별 사안의 구체적 사정에 따라 다르게 판단될 수 있다.

세입자 관리 소홀로 보는 경우의 예

반대로 건물 구조와 무관하게 생활 습관에서 비롯된 곰팡이는 세입자의 관리 소홀로 보는 시각이 있다. 대표적으로 환기를 거의 하지 않고 장기간 밀폐된 상태로 거주한 경우, 가구나 옷장을 외벽에 바짝 붙여 두어 공기 순환이 막힌 자리에 곰팡이가 생긴 경우, 빨래를 실내에서 자주 건조하면서 환기를 병행하지 않은 경우, 욕실 사용 후 물기 제거나 환풍기 가동을 소홀히 한 경우 등을 들 수 있다.

• 창문을 거의 열지 않고 냉난방만 사용하는 생활 패턴
• 대형 가구를 벽면에 완전히 밀착시켜 배치
• 실내 건조를 상시적으로 하면서 제습을 하지 않음
• 욕실·주방 환기팬을 장기간 사용하지 않음

이러한 경우에는 곰팡이가 건물 하자보다는 생활 관리의 문제로 평가될 여지가 크다. 다만 이 역시 절대적 기준은 아니며, 건물 자체의 환기 구조가 애초에 취약했는지, 세입자가 통상적인 주의를 기울였는지 등을 종합적으로 살펴야 한다. 한쪽의 일방적 주장만으로 단정하기보다는 객관적인 기록과 정황을 바탕으로 판단하는 것이 바람직하다.

발견 즉시 해야 할 일: 사진·통보·기록

곰팡이를 발견했다면 원인 판단에 앞서 우선 증거를 남기는 것이 가장 중요하다. 시간이 지나면 곰팡이 범위가 넓어지거나 청소로 흔적이 사라져 최초 상태를 입증하기 어려워지기 때문이다. 발견 즉시 날짜가 표시되도록 사진과 영상을 촬영해두고, 곰팡이가 생긴 위치, 크기, 냄새나 결로 동반 여부 등을 함께 메모해두는 것이 좋다.

임대인에게는 곰팡이 발생 사실을 신속히 알리는 것이 중요하다. 통보를 미루면 오히려 관리 소홀로 비칠 수 있고, 곰팡이가 확산되어 피해가 커질 수도 있다. 통보 시에는 발견 경위와 현재 상태, 원하는 조치(점검 요청, 수리 협의 등)를 구체적으로 전달하고, 임대인의 답변 내용도 함께 기록해두는 것이 좋다. 다음과 같은 순서로 정리해두면 이후 협의나 분쟁조정 절차에서 활용하기 수월하다.

1. 발견 즉시 날짜가 나오도록 사진·영상 촬영
2. 곰팡이 위치, 범위, 동반 증상(누수·결로 등) 메모
3. 임대인에게 문자 등 기록이 남는 방식으로 통보
4. 임대인의 답변과 이후 조치 내용도 함께 보관

협의가 안 될 때의 절차(분쟁조정 등)

임대인과 세입자가 원인 판단이나 비용 부담에 대해 이견을 좁히지 못하는 경우가 적지 않다. 이럴 때는 먼저 서로 보관한 사진과 기록을 근거로 다시 한번 차분히 협의를 시도해보는 것이 우선이다. 필요하다면 곰팡이 발생 원인에 대해 전문가의 소견을 받아 객관적인 근거로 활용할 수도 있다.

협의가 계속 어렵다면 관련 기관의 분쟁조정 절차를 이용하는 방법이 있다. 일반적으로 주택 임대차와 관련한 분쟁을 조정하는 기구에 조정을 신청하면, 양측의 자료와 주장을 바탕으로 조정위원이 합리적인 해결안을 제시하는 방식으로 절차가 진행된다. 조정은 소송보다 비교적 신속하고 비용 부담이 적은 편이라는 인식이 있지만, 조정 결과에 대해 양측이 모두 동의해야 효력이 발생하는 구조라는 점도 알아둘 필요가 있다.

이러한 절차는 어디까지나 일반적인 흐름을 소개한 것이며, 실제 신청 방법과 진행 과정은 사안에 따라 달라질 수 있다. 곰팡이로 인한 피해 규모가 크거나 이견이 심한 경우에는 조정 신청 전후로 관련 기관이나 법률 전문가에게 구체적인 상담을 받아보는 것이 바람직하다.

계약 시 미리 확인해두면 좋은 것

곰팡이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법은 계약 시점에 집의 상태를 꼼꼼히 확인하고 기록해두는 것이다. 입주 전 벽면, 창틀 주변, 베란다, 욕실 등 습기가 차기 쉬운 부위를 살펴보고 이미 곰팡이 흔적이나 결로 자국이 있다면 사진으로 남겨 임대인과 공유해두는 것이 좋다. 이렇게 해두면 이후 곰팡이가 새로 생겼을 때 입주 전후 상태를 비교할 수 있는 근거가 된다.

또한 계약서에 시설물 하자 발생 시 처리 방법이나 수선 범위에 대한 특약을 명확히 기재해두면 추후 다툼의 여지를 줄일 수 있다. 다만 특약의 구체적인 문구나 효력 범위는 계약 당사자의 협의와 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 표준적이지 않은 특약을 넣을 때는 신중히 검토하는 것이 좋다. 결국 계약 전 꼼꼼한 확인과 기록 습관이 이후 곰팡이 분쟁을 예방하거나, 분쟁이 생기더라도 원만히 해결하는 데 큰 도움이 된다.

자주 묻는 질문